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建议进一步完善“以房养老”法律制度

  发布日期:2017-01-04 16:05  浏览量:

  民革山东党员、山东省临沂市政协委员、山东鼎元律师事务所主任钮中元反映:国务院2013年印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,进一步加快推进“以房养老”这一创新模式。2014年6月23日中国保监会正式发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,该指导意见的发布将更好推动保险机构发展“以房养老”业务,也开启了相关政策的顶层设计。在目前养老资金不足以满足各个层次的养老需求情况下,“以房养老”的模式具有巨大的市场价值和社会作用。为此,建议完善“以房养老”相关法律制度。

  一、完善借贷法律关系

  1、在借贷法律关系上,可以参照中国人民银行发布《个人住房贷款管理办法》,但应明确60或65周岁以上的中国公民才能拥有“以房养老”的贷款主体。这样就可将平均寿命控制在剩余20年左右,将使得金融机构借款风险得到有效的控制,同样也避免了,尚未进入到养老阶段的年轻人,利用这一政策将贷款所得的钱用于其他投资,增大金融机构的风险。

  2、建立对借款人资金使用用途的规定,限制贷款资金的无序使用,保证老年人的养老需求。

  3、理论上,无论是银行、保险机构、基金组织、社会组织都可能成为“以房养老”贷款主体。基于现有的条件,保险机构是最适合的贷款主体。首先,保险机构开展“以房养老”贷款可以直接适用已经较为完善的《保险法》。其次,“以房养老”贷款需要对借款人预期寿命进行预测、根据实际制定产品及其理赔细则,在这些方面保险机构都具有得天独厚的优势。再次,保险机构经过多年的发展,在寿险业务上积累了丰富经验,有优异的创收能力和极高的盈利水平,具备长期而稳定的支付条件。最后,保险机构具有强大的营销队伍,广阔的分销渠道,使得其在开展“以房养老”贷款业务上有较低的运营成本,快速的渠道渗透能力。由于《保险法》没有规定保险机构开展类似业务的权限,根据试点情况,适时修订立《保险法》,增加保险机构开展该类贷款的权限的条款。

  二、完善抵押法律关系

  《担保法》第40条:设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移债权人所有。《物权法》第186条、第211条同样明确禁止流质条款。而“以房养老”是将住房抵押给金融机构,然后金融机构按一定条件支付现金,当约定条件成就后金融机构依约取得房屋产权,从表面上看这与担保法所禁止的流质条款的要件具有高度的重合性。实质上,以房养老是一种非典型担保属于让与担保,借款人不仅仍享有抵押房屋的所有权,还享有法律保护的居住权。随着以房养老政策的推进,有必要专门针对“以房养老”中涉及的让与担保作出专门的规定,允许特定企业接受该项担保。

  三、明确房屋产权70年的续期的流程

  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年。……”金融机构通过“以房养老”抵押贷款制度而取得房屋所有权,但绝大多数房产的土地使用期限都已近届满,在是否能够继续拥有使用权上的不确定性,将会极大影响金融机构对现有房屋的投资的积极性。虽然《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但却未更进一步明确是否应再次缴纳土地出让金,更没有规定如何自动续期,这也将影响到“以房养老”政策的推进,这就有必要对这一政策进一步的细化,明确操作流程。

  四、增设无追索权条款,建立借款人生存保险险种

  “以房养老”贷款的期限是建立在对老年人寿命预测的基础上的,随着生活水平提高,长寿也变得越来越平常,当借款人寿命超出当时合同约定时间,极有可能出现借款总额超过房产价值的情况,为了免除“人还活着,房子没了”的顾虑,确立贷款人无追索权的条款,即借款人与房产价值为限承担责任,不能从借款人的其他遗产中追偿,亦不能向其继承人追偿。同时为了应对贷款人的风险,有必要建立借款人生存保险险种,该生存保险受益人为贷款人,投保人则是借款人,保险费由借款金额总扣除,国家建立相应的基金,对借款人生存险进行补贴。这样既能保障老年人居住权和养老金的延续,也解决了贷款人因借款人超过预期寿命后增加的负担。

  五、借款人对房屋的维护责任

  在“以房养老”中,借款人已经通过抵押将房屋产权抵押给贷款人,而继续在原来房屋中居住,这就产生了由于各种原因而怠于维护的情况,贷款人又无法经常性对房屋状况进行检查,这就需要法律明确规定借款人对房屋的维护或产生需要维护时的通知责任,合同双方也可以通过约定的方式明确各自责任。

  

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