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房地产行业实施“营改增”应慎行

  发布日期:2016-10-14 15:37  浏览量:

  山东省政协委员、诸城市鑫城房地产公司董事长郑世金反映:我国“营改增”试点改革开展以来,增值税替代营业税的步伐逐步加快,目前已进入最后攻坚阶段。但从房地产行业来看,实施“营改增”会引起一些实际问题,亟待关注。

  一、增加企业税负。目前,我国房地产企业普遍采用5%的营业税税率,建筑业营业税税率为3%,实行“营改增”后房地产、建筑业的增值税税率将提高到11%。从已完成“营改增”改革的交通运输业看,为防止出现改革后企业税负增加的问题,部分地区对超出部分进行全额财政补贴。从实际实施的情况看,改革后经过相关税项抵扣,多数地区没有增加企业税负。但由于房地产业、建筑业生产资料来源复杂且较为分散,可抵扣项目少且操作复杂,“营改增”后会在一定程度上增加房地产和建筑企业的税负。

  二、相关抵扣税项难以操作。“营改增”后,有两大抵扣税项难以操作。一是土地成本进项税如何抵扣。土地成本对房地产业而言具有举足轻重的作用,由于土地来源有的是无偿划转、有的是与村集体合作、有的是通过股权收购等,这就导致土地成本很难取得依法允许抵扣的进项税发票。同时,旧城及棚户区改造等拆迁补偿成本,土地出让金、配套费等政府收费项目,都存在无法取得增值税发票问题,进而导致不能抵扣进项税额。二是存量资产进项税额无法抵扣。建筑企业“营改增”前购入的原材料、周转材料、固定资产等存量资产金额很大,这些存量资产都会在“营改增”后逐步进入成本,根据试点方案规定,存量资产所包含的进项税额不允许抵扣,临时设施不能抵扣,这些都会增加建筑企业的税负。另外,基层建筑企业的建筑材料采购、运输和劳务人员多来自个体纳税人和临时劳务班组,正规公司偏少。受成本限制,这些从业人员和班组不愿提供合法有效的增值税发票,造成房地产企业无法抵扣相关税项。

  三、房地产业的特点制约“营改增”实施。房地产业具有跨地区经营等特点,营业税规定企业的纳税地点以其项目所在地来确定,而增值税的纳税地点是以企业的注册地来纳税,工程项目通常分散在各地,如果按注册地来纳税的话,会带来诸多的不便;同时,项目建设周期长,与纳税时间存在着矛盾,进项税抵扣管理可能存在很大时间性差异,造成销项税和进项税抵扣严重不匹配。

  四、给建筑行业小型企业带来生存危机。实行“营改增”后,个别专业分包企业、劳务公司、个人承包施工的零星工程等因代开发票税率抵扣限制,建设单位不愿接收而造成工程承揽困难,导致实际经营成本上升,从而影响最终结算价格和利润。这一问题同样出现在个体经营户的材料供应方面,出现在砖厂、砂厂、石料厂等建材供应单位,对个体建材供应商经营活动、建材销售价格和供应商利润都会造成影响,进而影响房地产商的采购成本和利润空间。

  五、对房价可能会产生一定的影响。实施“营改增”,施工企业与房地产企业的承包合同计价方式将会产生巨大变化,按照现行定额取费标准,势必造成施工企业税负增加,从而转嫁给房地产企业,最终转嫁给消费者购房户,由此可能造成房价的普遍增长或压缩房地产企业预期利润空间。而且,如果施工企业的税金仍然由建设单位实行代扣代缴,房地产企业就将为施工企业垫付11%的税金而非“营改增”前的3%的建筑营业税,从而影响房地产企业现金流,造成资金周转困难。

  六、造成企业人工成本上升。实行增值税,企业应以法人为单位缴纳增值税,这样企业的当期税负计算较为容易,但因大部分资产购置行为发生在公司,所以很难单独计算某个工程项目的当期税负。同时,因为增值税发票管理复杂,需要增加专门人员登记、认证、核查,企业将要增加较多专门人员。另外,增值税相比营业税,有更多可以进行税务筹划及管理的空间,企业在税务管理上可以有更多的选择,其带来的税务思维的改变,不仅仅是财务管理,而是上升到企业全系统的企业策划和管理意识的改变。如果企业管理层没有对相关规定深入学习,对企业内部构架设置及管理文化、管理意识进行科学的分析和求证,将造成企业在一定时期内管理成本的增加。

   为此,建议:

  (一)适当调整房地产建筑业增值税税率。建议根据社会经济的实际情况充分考虑成本费用取得增值税进项税额的可能性,考虑施工企业无法取得进项税额的实际情况,合理确定税率。

  (二)合理设置过渡期。根据建筑行业特殊情况,如果国家《试点方案》确定的11%增值税税率一时无法改变,建筑行业又无法承受,是否可以先安排较低的增值税税率作为过渡,实行一段时期,再研究确定稳定的增值税税率。

  (三)关联行业同步实施“营改增”。鉴于建筑行业涉及的上下游行业特别多,建筑行业“营改增”受制于行业内外多种因素多种条件的制约,建议相关行业都能提前或同步实行“营改增”。

  (四)突出整治难点。建筑业、房地产业实施“营改增”工作,要先攻克难点,再全面推开。实行“营改增”最难办的是无法获取增值税专用发票,因此,建议组织专门人员研究具体办法,对建筑业购进的材料进项税抵扣制定出切实可行的具体办法。

  (五)修订行业定额取费标准。建议尽快着手修订《全国统一建筑工程基础定额与预算》。因为营业税是价内税,增值税是价外税,“营改增”完全颠覆了建筑产品的造价构成。为适应税改要求,建议国家建设行政主管部门尽早着手修订《全国统一建筑工程基础定额与预算》,保证工程施工承包合同的合理计价结算与税负公平。

  

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